徽政发〔2015〕55号
徽县人民政府
关于印发徽县棚户区改造
土地房屋征收安置补偿方案的通知
各乡（镇）人民政府，县直有关部门，驻徽各单位：
《徽县棚户区改造土地房屋征收安置补偿方案》已经2015年11月30日县政府第41次常务会议审议通过，现印发你们，请遵照执行。
徽县人民政府
2015年11月30日
徽县棚户区改造土地房屋征收
安置补偿方案
为了确保徽县棚户区改造房屋征收与补偿工作顺利推进,保障被征收人的合法权益,依照相关法律法规规定,结合我县实际，制定本方案。
一、基本情况
（一）征收依据
棚户区改造土地房屋征收工作以《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、国务院《国有土地房屋征收与补偿条例》、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规和《甘肃省城市和国有工矿棚户区改造住宅拆迁补偿和住宅拆迁保障工作指导意见》（甘建保〔2010〕107号）、《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》(甘肃省人民政府令第86号)等有关文件和《徽县人民政府办公室关于徽县棚户区改造实施方案的通知》（徽政办发〔2015〕77号）为依据。
（二）征收部门及其实施单位
棚户区土地房屋征收部门为徽县住房和城乡建设局，具体由各片区棚户区改造领导小组实施该区域内土地房屋征收及动迁安置工作。
（三）征收范围及时间
徽县棚户区改造2015年主要涉及西寺片区、科教路片区、城区棚户区内部分老旧危楼住户。分别为：
1. 科教路片区
以一中为中心东至先农街、北至物资公司住宅楼、西至体育路、南至乡干路。
2. 西寺片区
东至西河西堤路，南至西坡山，西至阳山，北至电力局。
3.城区棚户区内符合条件的部分老旧危住宅楼。
（四）时间要求：自2015年12月1日启动实施， 2016年3月31日完成征收任务。
（五）征收原则
1.征收补偿对象为被征收土地所有权人及使用权人和房屋以及地上附着物的所有权人或合法继承人。征收房屋以家庭户为单位；以宅基地证、房产证和户口本载明为准；确为分户独立生活的，提供公安机关出具的相关证明材料（2015年11月30日之前分立）由征收部门确认后分户计算。
2.凡被征收范围内的土地、房屋、各类建筑及附属设施，必须限期予以征收；对征收范围内的土地、所有合法建筑及附属物的征收补偿对象给予补偿。
3.征收房屋以面积计算为准，不以间数（个数）计算；房屋补偿面积的确认，有产权证、土地使用证和其他法定证明的以证书所记载的内容为准；无有效证明的由第三方评估机构丈量确定为准。其它构筑物、临时建筑物、简易设施、树木等附属物的补偿金额由第三方评估机构评估确定。
4.被征收人的房屋有租赁关系的，由被征收人与房屋承租人自行解除租赁关系；被征收人若有产权、债权债务纠纷的，由被征收人自行解决，在解决期间不停止征收程序和进度的正常进行。
5.征收设有抵押权的房屋，依照国家有关担保抵押法律、法规的规定执行。
6.公用道路、公用场地等公用设施不予补偿。公房、行政事业单位用房及附属物征收原则上一律无偿收回，不再补偿，并由主管部门负责按照规定期限自行搬迁，征收指挥部组织统一拆除。集体财产和集体公用土地征收补偿收益归集体所有，个人不得私分、强占。征收范围内的公用供水、照明、通讯以及其它公用设施，由所属部门和权属单位自行筹资拆建。
7.征收范围内未取得合法手续的违法建筑、违章建筑、临时建筑不予补偿。
8.国有土地上房屋征收补偿参照同期商品房均价由政府确定基准评估价；集体土地上房屋征收补偿包含土地补偿和房屋补偿两部分，本次征收参照该区域国有土地上房屋征收补偿基准评估价进行补偿。
9.居民住房（不包括老旧危楼）征收由各片区棚户区改造领导小组组织实施；危旧住宅楼征收由县住建局牵头实施征收工作。
（六）安置补偿
徽县棚户区改造土地房屋征收补偿方式为货币补偿与新建安置。货币补偿包括房屋、院落、附属物、设施迁移、房屋装修等补偿项目；新建安置只限于房屋。
二、土地房屋征收补偿办法
（一）征收门面房补偿
1.认定条件：被征收的私有房屋符合下列条件之一的，可认定为门面房。
①持有规划部门核发的《规划许可证》，载明房屋规划用途为商业用房的。
②持有的《规划许可证》中未载明房屋规划用途为商用或未经规划部门核准变更房屋用途为商用，但已取得有效《营业执照》、《税务登记证》等相关证照的。
③未取得《规划许可证》，但房屋实际用于商业经营，分布在本次征收范围内的主要街区沿线，临街开门，正在开展经营，存在经营事实的；
④持有国土、建设部门核发的《土地使用证》、《房屋所有权证》载明土地或房屋为商业性质的。
2.门面房应为相对独立结构，如房屋内部经过局部改变为商业经营的，由第三方评估机构依据法律法规按照实际商业用途和面积进行认定登记。
3.门面房面积以土地使用证、房产证载明的商业用途和面积为准；无相关证件的以第三方丈量评估单位出具的报告为准。
4.门面房采用货币补偿方式征收。门面房货币补偿由经营性补偿和房屋补偿两部分组成。①科教路门面房经营性补偿按8000元/㎡进行补偿；房屋按照3100元/㎡进行补偿。②西寺门面房经营性补偿按5000元/㎡进行补偿；房屋按照3100元/㎡进行补偿。
（二）征收住宅房屋补偿
1.住宅房屋认定条件：住宅房屋按照土地使用证、房产证、身份证进行认定登记；无相关证件的房屋按照层高（最低点不小于2.2米）、建筑结构、实际用途由第三方评估单位评估认定。
2.货币补偿：
①居民自由支配补偿款。
被征收住宅采用货币补偿方式，征收人根据第三方评估单位评估结果，在被征收人搬离交房后由征收单位一次性以货币方式支付给被征收人。
棚户区改造范围内住宅按两种类型进行补偿：棚户区范围内居民住房基准价为3100元/㎡。具体按以下方式确定补偿价格：
单层（独栋一层）住宅补偿价格在基准价基础上提高20%；同时，在基准价基础上增加15%的补助。具体两项合计为4180元/㎡（3100元/㎡×135%）。
独栋二层（最高层为二层）住宅补偿价格在基准价基础上提高20%。具体为3720元/㎡（3100元/㎡×120%）。
独栋三层及三层以上住宅补偿价格在基准价基础上，对一、二层部分提高20%，具体为3720元/㎡（3100元/㎡×120%）；对三层及三层以上部分按基准价确定，具体为3100元/㎡。
②政府收购房源安置。由县棚户区改造领导小组在县内已建成或即将建成的楼盘中集中回购一批商品房用于安置，安置比例以第三方评估机构对拆迁房屋与回购安置房评估价格为准进行计算，安置比例原则不低于1:1，不高于1:1.3。
③居民选购商品房安置。被征收人在徽县境内商品房中自由选购住宅，购房价格由市场决定；购房过程与征收人无关。
④纳入城市棚户区改造范围的老旧危楼（多层单元住宅楼）。一是货币安置：全产权房按3100元/㎡补偿；未取得全部产权的住宅，住户通过补缴产权差价款（按照产权出售时全产权价格乘以单位产权比例计算确定），过渡为全产权房后按3100元/㎡补偿。住宅楼征收面积以房产证证载面积为准，无房产证或有房产证但存在面积争议的以第三方评估机构实测面积为准。二是采用政府收购房源安置或居民选购商品房安置。
3.新建安置房安置：①新建安置比例以第三方评估机构对拆迁房屋与新建安置房评估价格为准进行计算，安置比例原则不低于1:1，不高于1:1.3。应安置住宅面积大于安置面积的，超出面积部分由征收人按照货币补偿标准进行补偿；安置住宅面积超出应安置住宅面积的，超出部分由拆迁户按照市场价自行进行缴纳。②新建安置房楼层确定：选择新建安置的按照拆迁协议签订先后顺序选择楼层
（三）搬迁补助及其他补偿
1. 过渡安置费：①选择货币安置住宅的，过渡安置费按住宅面积每月8元/㎡进行补偿，过渡期为4个月，实行一次性过渡。门面房不予过渡安置。②选择新建安置房安置的，过渡安置费按住宅面积每月8元/㎡进行补偿，过渡期为搬迁之日起至新建安置房钥匙交付后4个月，每6个月发放一次，期间住房由住户自行解决。
2. 固定电话迁移费：108元/部。
3．住宅房屋搬家补助费：按拆除住宅面积基数12元／㎡ 。
4．空调迁移费：200元/台。
5．太阳能热水器迁移费：200元/组。
6．有线电视迁移费：100元/户。
7．原有房屋装饰费用：拆迁房屋的室内装修，按评估机构实际评估金额予以补偿。
8.附属物补偿费用：根据被征收人附属物实际状况进行清登，主要包括独立使用的简易房、厕所、圈舍、厨房、杂物房，院内围墙、大门、花台、压井、石墙，室内的灶台、火炕，院内生长的用材树、经济树等，具体按照现状由评估单位评估核定补偿费用。
（四）院落补偿
1．院落面积的界定。院落面积指总占地面积减去房屋压占面积的差额。
①单户总占地面积大于200㎡部分，但已由国土部门处罚后认定为宅基地超占面积的部分。
②单户总占地面积大于200㎡部分，未经国土部门处罚认定的超占面积部分不作为院落计算。
③单户总占地面积在200㎡以上、没有明确四至界限的，宅基地总面积以200㎡计算。
④祖遗房屋及院落总占地面积超过200㎡的部分。
2. 共有院落的分割。被征收人共有宅基地院落的，由共有人自行分割，确定被征收人或共有人实际占有宅基地面积。
3.土地面积的补偿。按照国土部门划定的城区分区域基准地价，西寺片区被征收人院落按600元/㎡予以补偿；科教路被征收人院落按照700元/㎡予以补偿。属于院落界定第①类情形的超占部分按照400元/㎡予以补偿；属于院落界定第②类和第③类情形的部分按照300元/㎡予以补偿；，属于界定第④类情形的部分按照300元/㎡予以补偿。
（五）耕地补偿。按照国土部门划定的城区分区域基准地价，西寺片区被征收人耕地按200元/㎡予以补偿；科教路被征收人耕地按照300元/㎡予以补偿。
（六）其他情形
1．生活特困家庭。房屋征收户中原享受五保的家庭和因灾、因病导致生活困难家庭，相关部门不得将征收房屋补偿所得计算家庭收入，取消民政救助等项目。五保家庭、优抚对象、义务兵家属、烈士家属在公告发布之日起30日内签订征收协议的，每户一次性给以10000元的补助（涉及两项及以上的不重复享受）。
2．托底保障政策。房屋征收后它处再无住宅，其所得补偿款无法购买到满足基本住房需求住宅的被征收人，在政府保障房中予以解决。
（七）房屋征收奖励
签订协议依时间顺序实行梯次奖励，按被征收房屋（只计算征收住宅）面积，在征收工作组入户征收动员之日起10日内签订征收协议并在3个月内腾空交房的给予200元/㎡奖励；入户征收动员之日起11日后30日内签订征收协议并在3个月内腾空交房的给予100元/㎡奖励； 30日后签订协议的不予奖励。签订协议后不能在规定时限内腾空房屋的，视为自动放弃奖励资格。该奖励办法在被征收人签订协议并腾空交房的规定时间内有效，否则取消奖励。
三、土地房屋征收程序
第一阶段（2015年12月1日—2015年12月3日）宣传动员、调查摸底阶段。主要任务：一是征收部门对拆迁范围内各户土地、房屋建筑、地面附着物进行调查登记，公示、确认和汇总。二是征收部门对拆迁范围内权属不清的土地、房屋和属于违法违章建筑物的，依法作出裁定和处理。三是深入棚改户宣传法规政策和征收补偿方案，征求群众意见，做好群众思想工作。
第二阶段（2015年12月4日—2015年12月10日）发布公告阶段。主要任务：一是由政府组织相应人员和利益群体，对社会不稳定因素进行风险评估，并制定相应措施。制定补偿安置方案、征求公众意见,对提出的不同意见，由政府征收部门组织进行公开听证，根据听证会纪要归纳的处理意见进行修订。二是将社会稳定风险评估结果及安置补偿方案上报政府，经政府会议讨论，作出房屋征收决定，发布征收决定的公告，公布房屋征收补偿安置方案，告知被征收人行政复议、行政诉讼权利事项。三是开展征收评估及复核认定工作。
第三阶段（2015年12月11日—2016年3月31日）签订土地房屋征收补偿协议、征收房屋阶段。主要任务：一是签订房屋征收补偿协议，组织被征收人搬迁交付房屋，兑付房屋征收补偿各项费用，将征收土地上树木、房屋、临时建筑物等进行全面清理拆除。二是协调处理房屋征收争议、纠纷，妥善化解矛盾。三是房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成协议，或产权人不明确的，由县政府按照补偿方案作出补偿决定，并予以公告。被征收人有依法申请行政复议和提起行政诉讼的权利。四是对达不成协议的被征收人，需要申请法院执行的征收案件，在充分做好思想工作的基础上，做好申请强制执行的有关工作。
四、相关事项和法律责任
（一）被征收人应当保证名下房产、土地、构筑物、果树、水电等产权、使用权的真实有效，如因被征收人隐瞒等原因导致发生纠纷，被征收人承担由此产生的法律责任。
（二）被征收人应配合房屋征收部门开展入户调查工作。被征收人在办理房屋征收补偿事宜时，应提供房屋所有权证、土地使用权证、户口簿及身份证等相关证明材料。
（三）被征收人签订征收补偿协议后，应当在约定期限内将被征收房屋交由征收人拆除，按协议补偿过的一切建构筑物均由征收人全权处理。
（四）违法违章建构筑物和超过批准期限的临时建筑，由责任人自行拆除；拒不拆除的，依法强制拆除。
（五）在实施市政基础设施建设中，涉及水电、杆塔、管线等设施需迁移或新建的，责任单位应无条件积极主动配合项目实施，不再给予补偿。
（六）党政机关、人民团体、事业单位及国有企业办公用房征收由县政府另行决定。
（七）绝亡户住房的征收。绝亡户无法定继承人或遗赠人的，其住房征收补偿归村集体或单位所有；绝亡户有法定继承人或以有效遗赠协议确定受赠人的，依据《继承法》或遗赠协议分配其住房征收补偿。未按遗赠协议履行赡养义务或继承权被依法剥夺的，其住房征收补偿仍归村集体或单位所有，如发生争议，可通过司法途径解决。
（八）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，按相关法律法规的规定，由房屋征收部门依法作出征收补偿决定。
（九）被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由征收人依法申请人民法院强制执行。
五、禁止行为
（一）凡属征收范围内的单位和个人，自征收公告发布之日起不得进行以下活动，否则在征收补偿过程中不予确认，所产生的一切损失和后果由被征收人自行承担。
1.新建、改建、扩建及装饰房屋的；
2.改变房屋和土地用途的；
3.房屋抵押、质押或改变物权的；
4.办理卫生、工商、税务等相关手续的；
5.办理分户、过户的；
6.法律法规规定的其他事项。
（二）征收补偿协议签订后，被征收人不得擅自拆除或破坏被征收房屋内的门、窗、水管、电线等设施。否则，由此引发的一切安全责任事故由被征收人自行承担。
（三）被征收人须自行缴清搬迁前所使用的水、电、有线电视、网络、电话等所有费用。
六、其他
本方案适用于本次征收补偿安置，本方案未尽事宜按《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省市县棚户区改造及土地房屋征收等相关规定执行，特殊情况由徽县棚户区改造工作领导小组集体研究决定。
